Edge Technologies: Computer aus Holz, Glas und Beton

Coen van Oostrom, ein hochgewachsener Niederländer Ende 40 in Jeans und hochgekrempeltem weißem Hemd, sitzt in einem kleinen Konferenzraum seiner Firma Edge Technologies und nippt an einem Kaffee. Nachdem er ein paar Krümel Studentenfutter hinterhergeworfen hat, sagt er: „40 Prozent des weltweiten CO₂-Ausstoßes kommen von Gebäuden. Das ist mehr als von der Logistik, mehr als von Flugzeugen, mehr als von allem anderen.“ In Zeiten des Klimawandels hat die Immobilienbranche also ein gewaltiges Problem.

Van Oostrom ist einer der wenigen, die dieses Problem öffentlich thematisieren und aktiv angehen. Mit Edge Technologies hat er sich auf die Entwicklung von Hightech-Bürogebäuden spezialisiert, die vor allem die Umwelt entlasten sollen, aber auch versprechen, gesünder für die Mitarbeiter zu sein und sich positiv auf deren Produktivität und Motivation auszuwirken.

Ursprünglich war der Niederländer recht unbedarft, was das Thema Umweltschutz anging. Van Oostrom sagt: „Ich war kein Treehugger und auch kein Green-peace–Mitglied.“ Nach seinem Wirtschaftsstudium gründete der damals 27-Jährige 1997 in Rotterdam die Bauentwicklungsfirma OVG Real Estate. Welche Verantwortung auf seiner Branche lastet, erkannte van Oostrom, als er 2007 Al Gore kennenlernte. Bei einem Roundtable appellierte der ehemalige US–Vizepräsident und Aktivist an van Oostrom und ein Dutzend andere niederländische Geschäftsleute. Er sagte: Regierungen und NGOs können zwar Aufmerksamkeit für den Klimawandel schaffen, aber einzig Unternehmer können das Problem lösen, indem sie ihre Produkte anpassen. Zurück im Büro, rief van Oostrom ein paar Mitarbeiter zu sich und sagte: „Leute, wir befassen uns jetzt mit dem Thema Nachhaltigkeit.“

Wenn von nachhaltigen Gebäuden die Rede ist, bedeutet das, umweltschonend zu bauen und im gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes ein Minimum an Ressourcen zu verschwenden. Per Definition gehören noch soziale Standards und wirtschaftliche Effizienz dazu. Van Oostrom geht es jedoch vor allem um den Schutz des Planeten.

Das erste Projekt, bei dem sich OVG Real Estate an dem Sustainability-Thema ausprobierte, war der eigene Firmensitz in Rotterdam. Es wurde das erste klima-neu-trale Gebäude der Niederlande, das heißt, es verbraucht nur so viel Energie, wie es über das Jahr selbst produziert. Zur Eröffnung 2008 kam Bill Clinton persönlich – was natürlich für Aufmerksamkeit sorgte. „Von da an wussten alle: Wenn du ein nachhaltiges Gebäude willst, musst du zu OVG Real Estate gehen“, sagt van Oostrom.

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Computer mit Dach

Es dauerte nicht lange, da schlug Deloitte OVG Real Estate vor, gemeinsam das nachhaltigste Gebäude der Welt zu bauen. Es wurde eine Art Challenge, wie weit man Sustainability bei einem Gebäude ausreizen kann. Die Unternehmensberatung habe sich nicht primär um das Weltklima gesorgt, so van Oostrom, sondern wollte mit einem maximal attraktiven Office junge Talente ins Unternehmen locken. Ende 2014 war die neue Deloitte-Niederlassung im Amsterdamer Geschäftsviertel südwestlich des Stadtzentrums fertig. Der Bau war nicht mehr nur klimaneutral, sondern energiepositiv, produziert also mehr Energie, als er selbst verbraucht – wovon wiederum der Rest der Welt profitiert. OVG Real Estate taufte seinen Meilenstein The Edge – ein Name, der sinnbildlich dafür steht, dass man sich hier wirklich am äußersten Rand des Machbaren bewegte. Und der Plan, für Aufsehen zu sorgen, ging auf. The Edge erhielt diverse Auszeichnungen, Besuchergruppen aus aller Welt kamen vorbei, vom „Computer with a Roof“ war die Rede.

Nach diesem Erfolg machte OVG Real Estate eine interessante Verwandlung durch: Aus dem Bauentwickler wurde praktisch ein Technologieunternehmen. „Ursprünglich sahen wir Technologie als Tool, das uns dabei helfen sollte, unser Nachhaltigkeitsziel zu erreichen“, sagt van Oostrom. „Doch plötzlich wurde dieses Tool wichtiger als alles andere.“ Es war der Startschuss für eine völlig neue Generation ultrasmarter Gebäude. Um diesen Wandel auch nach außen hin deutlich zu machen, stellte Coen van Oostrom die Geschäfte unter dem -Namen OVG Real Estate ein und startete im Januar 2018 von Amsterdam aus mit der Tochterfirma Edge Technologies.

Seitdem hat sich das Unternehmen klar als Marktführer positioniert und kann sich vor Anfragen kaum retten. Das jüngste Leuchtturmprojekt ist Edge Olympic, ein modernisiertes Postgebäude aus den 80er-Jahren schräg gegenüber dem Amsterdamer Olympiastadion. Im Sommer 2018 wurde das Bürohaus eröffnet, und es lässt die nur einen Kilometer entfernte, vor ein paar Jahren noch bahnbrechende Deloitte-Zentrale ziemlich alt aussehen.

Von außen wirkt der rechteckige Klotz mit dunkler Fassade und Glasaufsatz wenig spektakulär. Aber gleich hinter dem Eingangsbereich steht man inmitten eines hellen Atriums, am Fuße einer langen Treppe, die bis in den dritten Stock führt. Was sofort auffällt: Es gibt viel Holz, viel Weiß und Unmengen echter Pflanzen. „Wir wollten ein ähnliches Gefühl schaffen, als wenn man von zu Hause arbeitet“, sagt van Oostrom. Die Einrichtung ist geschmackvoll und zeitgemäß, aber nicht Wework-artig bunt, sondern cleaner, erwachsener. Anstelle eines Hauptkunden gibt es hier einen bunten Mix an Parteien mit unterschiedlichen Mietmodellen, vom Zehnjahresvertrag bis hin zu einzelnen Coworking-Desks. „Meiner Meinung nach ist Edge Olympic das beste Gebäude der Welt“, sagt van Oostrom. „Aber natürlich bin ich nicht objektiv.“ Fest steht aber: Edge Technologies hat das, was bei der Deloitte-Zentrale erreicht wurde und vier Jahr zuvor sämtliche Rekorde gebrochen hat, hier noch einmal deutlich übertroffen.

Smarte Sensoren

Einen entscheidenden Anteil hat die ausgeklügelte Technologie, die praktisch alles im Gebäude optimiert. An den Decken sind über 7 000 Boxen mit jeweils fünf bis acht Sensoren verteilt, die den ganzen Tag lang Luftqualität, Luftfeuchtigkeit, Lautstärke, Temperatur, Tageslicht und Auslastung messen. Diese Sensoren, für das Laien-Auge kaum erkennbar, bilden die Basis für das, was ein Edge-Gebäude so smart und am Ende eben auch so nachhaltig macht. In einer Cloud-Plattform laufen alle Daten zusammen, und so wird schnell klar, ob das Gebäude performt wie vorgesehen. Dazu gibt es eine App, über die Mitarbeiter Licht und Temperatur an ihrem Arbeitsplatz regulieren, Konferenzräume buchen oder sich gegenseitig im Gebäude lokalisieren können. Die digitale Infrastruktur ist das Ergebnis intensiver Forschung und langwieriger Tüftelei, denn Edge Technologies arbeitet kaum mit Technik von der Stange.

Das Nachhaltigkeitsniveau von Edge Olympic kommt aber nicht nur zustande, indem der technische Standard immer weiter angehoben wird, sondern auch, weil sich diese DNA bis ins kleinste Detail erstreckt. Das beginnt mit recycelbaren Teppichen und hört auf mit dem Einkalkulieren des späteren Abrisses. So wurden beispielsweise etwas dickere Holzbalken verwendet als nötig, damit man später nur die äußere Schicht abschleifen muss, um wieder einwandfreies Baumaterial zu erhalten.

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Fit trotz Büro

Dass auch der Faktor Gesundheit eine Rolle spielt, war eher Zufall, sagt van Oostrom, aber ein logischer Schritt: „Wenn man all diese Daten hat, ist der Sprung zum Thema Gesundheit nicht mehr weit. Darum dachten wir: Gut, lösen wir dieses Problem eben gleich mit.“ Ein Segen für Arbeitnehmer, die das Büro abends regelmäßig mit matschigem Schädel verlassen. Dem wirkt Edge auf verschiedenen Wegen entgegen. Die Technik sorgt für Frischluft und Licht, gleichzeitig will man die Leute dazu animieren, sich während der Arbeitszeit mehr zu bewegen. Der Grund, weshalb die Treppe so aufdringlich im Zentrum platziert wurde.

Natürlich hat das alles seinen Preis. „Das ist intern eine große Debatte bei uns“, sagt van Oostrom. „Ich persönlich bin der Meinung, ein Gebäude von uns ist fünf bis zehn Prozent teurer als gewöhnliche Bürohäuser. Aber durch die geringeren Betriebskosten und effizientere Platzausnutzung amortisiert sich das nach sechs bis sieben Jahren.“

Trotzdem tut sich bislang viel zu wenig in der Bau- und Immobilienbranche, sagt van Oostrom. „Die Technologie ist da, das Geld ist da, der Business-Case ist klar, aber keiner geht das Problem an.“ Die Gründe seien komplex und würden von der Fragmentierung des Marktes bis hin zum Aufeinandertreffen vieler alter, -weißer, innovationsscheuer Männer reichen. Zwar boomt die Proptech-Branche, und in den Niederlanden, Deutschland sowie Skandinavien bewege man sich langsam in die richtige Richtung. Aber das Problem ist viel zu zeitkritisch für „langsam“. „Wenn der Klimawandel weiter voranschreitet, gibt es irgendwann nichts mehr, was wir noch tun können“, sagt van Oostrom.

Die Lethargie seiner Branche nutzt van Oostrom und denkt mit Edge Technologies umso größer. Seine Vision: Er will den Tesla der Real-Estate-Branche schaffen. Den Vorreiter, der es schafft, -Politik und Industrie in die richtige Richtung zu schubsen.

Van Oostrom hat aber noch einen anderen Plan für Edge Technologies: einen zweiten Unternehmenszweig, der durch die Nachrüstung von Software und Hardware bereits bestehende Gebäude smart macht. Durch die so gewonnenen Erkenntnisse sollen Immobilieneigentümer animiert werden, erforderliche Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen. Seit einem Jahr bereitet man diesen Firmenableger vor, der The Smart Company heißen soll und Ende 2019 an den Start geht. Der Gesamt-Impact, den van Oostrom damit erzielen könnte, ist deutlich größer als mit ein paar einzelnen Bürogebäuden. „Wir wollen unsere Software an so viele Immobilieneigentümer wie möglich verkaufen“, sagt van Oostrom. „Wir reden da von Millionen und Abermillionen Gebäuden.“

Parallel verfolgt van Oostrom seine Vision, in möglichst jeder Großstadt einen seiner Büro-Teslas auf die Straße zu bringen und so nachhaltiges Bauen zum Gesprächsthema zu machen. Gerade wird in Berlin gebaut, wo im Frühjahr 2020 direkt am Hauptbahnhof Edge Grand Central eröffnet. In Planung sind zwei weitere Gebäude in Berlin, zwei in Hamburg, drei in den Niederlanden. Jedes soll einen höheren Standard haben als das davor. Denn weniger wäre für van Oostrom nicht genug.