Immobilien-Irrsinn: Wo sich Wohneigentum wieder lohnt

Der deutsche Immobilienmarkt sortiert sich neu: Eigentumswohnungen werden erschwinglicher, doch die regionalen Unterschiede sind krass. Während Küstenregionen massiv zulegen, bleiben Metropolen teuer.

Der deutsche Wohnungsmarkt erlebt eine stille Revolution. Nach Jahren explodierender Preise und Zinsen dreht sich die Spirale: Eigentumswohnungen werden wieder bezahlbar. Zwei aktuelle Studien von Interhyp und der Postbank zeichnen ein überraschendes Bild – mit klaren Gewinnern und Verlierern. Die Frage ist nicht mehr ob, sondern wo sich der Kauf lohnt.

Erschwinglichkeitsindex: Die neue Währung am Immobilienmarkt

Der Erschwinglichkeitsindex misst knallhart, wie viel Prozent des Nettoeinkommens in die Kreditrate fließen. Ab 35 Prozent wird es kritisch – der Index liegt dann unter 100. Aktuell steht Deutschland bei 128 Punkten: Haushalte zahlen durchschnittlich 29 Prozent ihres Einkommens für die Finanzierung, so Haufe. Vor zwei Jahren waren es noch 32 Prozent bei einem Index von 118 Punkten.

Die Kombination aus steigenden Löhnen und Zinsen unter vier Prozent macht den Unterschied. Doch Vorsicht vor falschen Hoffnungen: 2015 erreichte der Index 221 Punkte – damals reichten 17 Prozent des Einkommens für die Rate. Die Niedrigzinsphase war eine historische Anomalie, die nicht wiederkehrt. Wer auf billigere Zinsen wartet, verschenkt Zeit und Geld.

Metropolen bleiben Härtetest für Käufer

In Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf sieht die Rechnung brutal aus: 39 Prozent des Nettoeinkommens fließen in den Wohnungskauf, der Index liegt bei mageren 90 Punkten.

München bildet mit 81 Punkten das Schlusslicht – hier gehen 43 Prozent des Einkommens drauf, in Berlin 41 Prozent. Trotzdem gibt es Bewegung: Stuttgart verbesserte sich um 13 Prozent, Berlin um 12 Prozent, die anderen Top-Städte um jeweils 11 Prozent.

Küstenregionen: Die überraschenden Gewinner

Die stärksten Zuwächse verzeichnen Nord- und Ostseeregionen. Nordfriesland führt mit plus 29 Prozent, gefolgt von Vorpommern-Rügen und dem Landkreis Rostock mit jeweils 23 Prozent.

Ferienimmobilien rücken wieder in Reichweite – allerdings auf hohem Preisniveau. Nordfriesland verlangt immer noch 70,3 Jahresnettokaltmieten, Vorpommern-Rügen 48-fache. Der Vervielfältiger zeigt: Je niedriger, desto schneller amortisiert sich der Kauf gegenüber der Miete.

Investitions-Hotspots: Wo sich Wohneigentum rechnet

40 Regionen bieten laut Morgenpost optimale Bedingungen: Vervielfältiger unter 25 und erwartete Preissteigerungen von mindestens 0,6 Prozent jährlich bis 2035. Baden-Württemberg führt mit zehn Regionen, gefolgt von Rheinland-Pfalz mit sechs.

Worms punktet mit einem Vervielfältiger von 20,9 und prognostiziertem Wachstum von 0,8 Prozent. Ludwigshafen liegt bei 21,1, Frankenthal bei 22,3. Besonders spannend: Metropol-Umland wie der Landkreis Barnim bei Berlin (Vervielfältiger 23,9, Wachstum 1,3 Prozent) oder Harburg bei Hamburg (23,9 und 1,2 Prozent). Hier trifft bezahlbares Preisniveau auf Wertsteigerungspotenzial.

Kaufpreise vs. Mieten: Die Schere schließt sich

In 363 von 400 Regionen wurde der Kauf gegenüber der Miete günstiger. Eigentumswohnungen kosteten 2024 bundesweit 0,7 Prozent weniger als 2023, während Mieten um 5,1 Prozent stiegen.

Der durchschnittliche Vervielfältiger sank von 26,3 auf 24,8. In den Top-7-Metropolen fiel er um 2,3 Jahresnettokaltmieten, in anderen Großstädten um 1,4.

Business Punk Check

Die Wahrheit hinter den Zahlen: Der Markt korrigiert sich, aber nicht zugunsten aller. Wer in Metropolen kaufen will, braucht weiterhin überdurchschnittliche Einkommen – trotz Verbesserungen bleiben München, Berlin und Co. finanziell belastend. Die eigentlichen Chancen liegen im Metropol-Umland und ausgewählten Mittelstädten. Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg und Brandenburg bieten das beste Preis-Leistungs-Verhältnis. Die politische Forderung nach mehr Wohnungsbau ist richtig, aber realitätsfern: Entbürokratisierung und vereinfachte Bauvorschriften werden nicht über Nacht kommen.

Wer jetzt handelt, profitiert von der aktuellen Zinspause – weitere Erhöhungen sind wahrscheinlicher als Senkungen. Ersterwerber sollten auf Wohnungen statt Häuser setzen: geringerer Eigenkapitalbedarf, niedrigere Einstiegshürden. Der Vervielfältiger ist die entscheidende Kennzahl: Unter 25 wird es interessant, unter 23 attraktiv. Kombiniert mit Wachstumsprognosen über einem Prozent jährlich entstehen echte Renditechancen. Ferienimmobilien an der Küste bleiben Luxus – trotz Verbesserungen liegen die Vervielfältiger bei 35 bis 70. Hier kauft man Lifestyle, keine Rendite.

Häufig gestellte Fragen

Lohnt sich der Immobilienkauf in Metropolen noch?

In den Top-7-Städten benötigen Käufer 39 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Finanzierung – deutlich über der Belastungsgrenze von 35 Prozent. München (43 Prozent) und Berlin (41 Prozent) sind besonders teuer. Trotz Verbesserungen um 11 bis 13 Prozent bleiben Metropolen finanziell herausfordernd. Bessere Chancen bieten Umlandregionen mit Vervielfältigern unter 25.

Welche Regionen bieten die besten Investitionschancen?

40 Regionen kombinieren Vervielfältiger unter 25 mit prognostiziertem Preiswachstum über 0,6 Prozent jährlich bis 2035. Worms, Ludwigshafen und Frankenthal in Rheinland-Pfalz führen mit Vervielfältigern zwischen 20,9 und 22,3. Metropol-Umland wie Barnim bei Berlin oder Harburg bei Hamburg versprechen Wertsteigerungen von 1,2 bis 1,3 Prozent jährlich bei moderaten Einstiegspreisen.

Was bedeutet der Vervielfältiger konkret für Käufer?

Der Vervielfältiger zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten für den Kauf aufgebracht werden müssen. Bei einem Wert von 25 amortisiert sich der Kauf nach 25 Jahren gegenüber der Miete. Je niedriger der Vervielfältiger, desto schneller rechnet sich die Investition. Bundesweit sank er von 26,3 auf 24,8 – Kaufen wird attraktiver als Mieten.

Sind Ferienimmobilien an der Küste wieder erschwinglich?

Küstenregionen verzeichnen die stärksten Verbesserungen: Nordfriesland plus 29 Prozent, Vorpommern-Rügen plus 23 Prozent. Dennoch bleiben die Vervielfältiger extrem hoch – Nordfriesland bei 70,3, Vorpommern-Rügen bei 48. Ferienimmobilien sind Lifestyle-Investments, keine Renditeobjekte. Wer Wertsteigerung sucht, investiert besser im Metropol-Umland.

Sollte man auf niedrigere Zinsen warten?

Die Niedrigzinsphase war eine historische Ausnahme und kehrt nicht zurück. Aktuell liegen die Zinsen unter vier Prozent – weitere Erhöhungen sind wahrscheinlicher als Senkungen. Wer wartet, riskiert höhere Finanzierungskosten und verpasst die aktuelle Marktkorrektur. Für Ersterwerber bieten Wohnungen durch geringeren Eigenkapitalbedarf den besten Einstieg.

Quellen: Morgenpost, Haufe, Postbank, Interhyp