Fünf Tipps, wie du mit Immobilien durchstartest – oder überhaupt erst anfängst 

Gastbeitrag von Tobias Bräunig.

Banken, Hypothekenzinsen und Notartermine, Objektsuche, Auswahl und Besichtigungen – Immobilien als private Kapitalanlage können mit ihren dazugehören Tagesordnungspunkten einschüchternd sein, erst recht für Einsteiger. Zu viele Dinge sind zu erledigen und zu verstehen und meist ist auch ein großer Kredit zu stemmen. Das klingt nach einem Universum, das nur Profis durchdringen. Doch jeder kann starten, wenn er weiß, wie – und vor allem eine starke Gemeinschaft zu Hilfe nimmt: Freunde. Ich stand  vor ein paar Jahren genau dort, wo du heute bist: Ich wollte etwas Großes schaffen, hatte aber weder viel Geld noch Ahnung, wie ich loslegen soll. Heute entwickelt mein Team ein wachsendes Immobilienportfolio – mit inzwischen über 200 Mieteingängen und einem Transaktionsvolumen von 80 Millionen Euro im Bestand. Hier sind meine fünf Tipps, wie auch du durchstarten kannst oder überhaupt erst anfängst:   

1. Du brauchst kein dickes Konto, sondern den richtigen Plan 

Einer der größten Mythen über Immobilieninvestitionen ist, dass man reich sein muss, um einzusteigen. Das stimmt nicht. Klar, Eigenkapital macht es einfacher, aber es ist keine Voraussetzung. Ein klassisches Prinzip ist es, Mieteinnahmen zu nutzen, um die Kreditrate zu decken. Wie funktioniert das? Es ist wichtig zu verstehen, dass eine Immobilie sich in den seltensten Fällen sofort rentiert. Doch, wenn du unter 40 bist, hast du genügend Zeit, dir langfristig ein Vermögen und eine Altersvorsorge aufzubauen. Nehmen wir ein Beispiel aus meiner Erfahrung: Du kaufst eine Wohnung, deren monatlichen Kreditkosten bei 1.000 Euro liegen. Du vermietest sie für 600 Euro – bleiben noch 400 Euro, die es zu decken gilt. Einen großen Teil dieses Betrags kannst du durch steuerliche Vorteile ausgleichen. In Deutschland können Finanzierungskosten bei der Steuer berücksichtigt werden. Das bringt in unserem Beispiel etwa 250 Euro steuerliche Entlastung. Damit bleiben nur noch 150 Euro, die du selbst tragen musst. 

Natürlich ergeben sich daraus zunächst keine nennenswerten Einnahmen. Doch sobald die Immobilie abbezahlt ist, geht alles eins zu eins an dich. Wenn du früh beginnst, kannst du dir also bis zum Renteneintritt so ein passives Einkommen aufbauen.   

2. Im Team ist man stärker  

Was habe ich am Anfang für Fehler gemacht! Schnell habe ich gemerkt, dass Immobilien kein Soloprojekt sind. Deshalb habe ich die Freundeskreis Gruppe gegründet. Denn wir sind davon überzeugt: Gemeinsam geht es einfacher und besser. Warum solltest du stundenlang nach der besten Finanzierung suchen, wenn jemand im Team die besten Banken kennt? Warum allein zur Besichtigung fahren, den baulichen Zustand, Mietverträge oder Denkmalschutzauflagen überprüfen, wenn andere ihre Erfahrungen teilen können? 

Gerade beim ersten Projekt stellen sich noch ganz andere Fragen, die dir jeder gestandene Investor rasch beantwortet: Wie funktioniert das mit der Abschreibung? Warum sind das steuerlich gesehen Kosten, die meine Steuerschuld verringern – während ich real gar nichts bezahle? Und warum bedeuten Tilgungen wiederum einen monatlichen Geldabfluss, sind aber keine Kosten? Das ist für den Neuling ein Buch mit sieben Siegeln, jedoch zentral für die Kalkulation. Auch hier gilt, so wie in anderen Lebensbereichen auch: Umgib dich mit den richtigen Leuten. Das können Partner sein, Freunde, die ähnliche Ziele haben, oder Experten, die dir den Einstieg erleichtern.

3. Denke groß – aber starte klein  

Jeder will das Penthouse – ob zum Wohnen oder eben Vermieten. Doch so fängt man nicht an. Starte mit einer Wohnung, die in dein Budget passt, in einer Gegend, die Potenzial hat. Ich sage meinen Kunden oft: „Besser eine kleine feine Wohnung in einer aufstrebenden Lage als ein Traumhaus, das dich finanziell auffrisst.“ Denn das eine ist ein Investment, das dir Einnahmen beschert, das andere Konsum, obendrein im Luxusbereich. Und selbst wenn das Penthouse zum Vermieten ist, gibt es dafür nur einen kleinen Markt, während die Durchschnittswohnung 70 Prozent aller Deutschen anspricht. Denn die Wohnung muss nicht dir gefallen, sondern deinen potenziellen Mietern. 

Besonders spannend sind B- und C-Lagen. Das sind Städte oder Stadtteile, die (noch) nicht im Rampenlicht stehen, aber wirtschaftlich und demografisch wachsen werden. Oder aber du investierst in schlafende Riesen. Heute unvorstellbar: Berlin war vor 20 Jahren ein extrem günstiger Standort mit viel Leerstand. Dann sind die Preise explodiert. Dein Ziel sollte sein, solche Potenziale früh zu erkennen und klug zu investieren. Natürlich ist das mit einem gewissen Risiko verbunden. Doch mein Beispiel zeigt, dass dieses Wagnis begrenzt war. 

4. Geschwindigkeit schlägt Perfektion   

Immobilien sind ein Business, kein Hobby. Das bedeutet: Du musst Entscheidungen treffen – und zwar zügig. Bei uns dauert ein Kauf etwa vier Wochen. Vom ersten Angebot bis zur Finanzierung und zum Notartermin. Weil wir klare Prozesse haben und keine Zeit verlieren.  Das kannst auch du schaffen. Aber dafür musst du vorbereitet sein. Kenne deinen finanziellen Spielraum, hab alle Unterlagen griffbereit und lass dich nicht von kleinen Problemen aufhalten. Wer zu lange zögert, verpasst oft die besten Chancen. 

5. Lern´ aus Fehlern 

Ich habe mein Wissen nicht aus Büchern, sondern aus der Praxis. Und dabei habe auch ich am Anfang mächtig Fehler gemacht und mir das Objekt nicht eingehend angeschaut. Aber genau das hat mich weitergebracht. Heute teile ich diese Erfahrungen mit meinen Kunden, damit sie von meinen Ausrutschern und Fehlgriffen profitieren können.   

Wenn du starten willst, such dir Mentoren. Entscheidend: Es müssen Menschen sein, die Immobilien besitzen und vor allem die Finanzierung und Kalkulation mit dir durchgehen können. Und es dürfen keine Angstmacher sein, die zur Miete wohnen und dich vom Kauf abhalten. Auch Social Media ist eine Goldgrube. Folge Immobilienexperten, schau dir Beispiele an und bilde dich weiter.  
 
Nur weshalb mache ich das alles? Weil Immobilien mehr sind als Beton und Zahlen. Sie verändern Leben. Sie geben Sicherheit, schaffen Perspektiven und ermöglichen finanzielle Freiheit. Wenn du jetzt denkst: „Okay, klingt großartig, aber ich brauche Unterstützung“, dann bist du nicht allein. Viele sind ganz normal gestartet – ohne großes Kapital, aber mit einer Vision. Und heute? Haben einige schon ihre sechste oder siebte Immobilie gekauft.