Immobilien: „Toxischer Mix“ auf Bürokratie und Energiekosten vergiftet die Branche
Spektakulär macht in diesen Tagen die Autoindustrie mitsamt Zulieferbusiness auf sich aufmerksam. Doch die Krise macht nicht bei Auto oder Chemie halt. Auch die Immobilienwirtschaft leidet. Und es wird immer schlimmer.
Dass der Wohnungsbau weit hinter den Hoffnungen und Erwartungen zurückbleibt, ist oberflächlich betrachtet auf den Rückgang oder gar das Ausbleiben von Aufträgen zurückzuführen. Dabei wirkt es paradox, wenn gleichzeitig Wohnungsnot in praktisch allen Großstädten Wohnungsnot herrscht. Das migrationsgetriebene Wachstum der Bevölkerung saugt jeden Zuwachs an Wohnraum auf. Hohe Preise, hohe Mieten – was die Beschwernisse der einen sind, sollten den anderen, der Bauwirtschaft, eigentlich gute Aussichten bieten, mit schnellem Neubau, Umbau oder Sanierung ihr Auskommen zu finden. Doch die reine Marktlehre hilft dem Sektor nicht. Denn kaum eine Branche ist so stark von staatlichem Handeln abhängig.
Die Ampelkoalition hatte sich auf die Fahnen geschrieben, den Bau von 400.000 Wohnungen jährlich zu ermöglichen. Die Realität zeigt sich an den Zahlen des ersten Halbjahrs 2024: Da wurden gerade einmal für 106.700 Wohneinheiten die Baugenehmigungen vergeben – ein Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum um mehr als 21 Prozent. Das zweite Halbjahr droht noch düsterer zu werden, womit nicht einmal die Hälfte des verkündeten Ziels 2024 erreicht werden dürfte.
Besonders stark macht sich die Zurückhaltung bei Einfamilienhäusern bemerkbar. Hier sind die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten am deutlichsten spürbar. Auch das staatliche Handeln scheint nicht gerade förderlich. Die derzeitige Energiepolitik mit steigenden Energiepreisen – dies nur als Beispiel – verteuert die Herstellung von Zement überdurchschnittlich, da der Prozess sehr energieintensiv ist. Solche Preissteigerungen landen ungeschmälert bei der Bauindustrie. Ebenfalls merklich teurer geworden ist die Heizungs-, Sanitär- und Elektrotechnik im Haus. Insgesamt sind die Baukosten in den letzten vier Jahren um 47 Prozent gestiegen.
Mitverantwortlich: die Bürokratie. In Einzelfällen, so ein Branchenverband, warten Bauherren bis zu drei Jahre auf die Baugenehmigung. Ebenso wartet die Bauwirtschaft auf den „Bau-Turbo“ aus dem Bauministerium von Klara Geywitz (SPD). Der wurde im September 2023 angekündigt, ist aber immer noch nur in Umrissen erkennbar. Immerhin gibt der Bund inzwischen einen Leitfaden heraus, gemäß dem sich Bauherren und Bauunternehmen auf niedrigere Standards beim Hausbau einigen können („Gebäudetyp E“).
Bisher wurde am Bau gern alles betont hochwertig unter Übererfüllung staatlicher Richtlinien ausgeführt („Goldstandard“), auch um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein. Die Vereinfachung der Genehmigungsverfahren und sonstiger Bauvorschriften aber lässt auf sich warten, obwohl Bund und Länder immerhin die befristete Aussetzung besonders hinderlicher Vorschriften planen, etwa Abstandsgebot, Balkonvorschriften oder Beschränkungen des Dachausbaus.
Am 4. September verabschiedete das Bundeskabinett nun die Novelle des Baugesetzbuches, in der Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, zielführende Ansätze ausmacht: „Positiv ist, dass die Bundesregierung unseren Empfehlungen für einfacheres Bauen, wie etwa die für den Flüchtlingsbau geschaffenen Sonderregeln auf den Mietwohnungsbau auszuweiten, gefolgt ist.“
Müller stellt allerdings auch fest, „dass gut gemeint noch nicht ausreichend ist. Der Wohnungsbau und mit ihm hunderttausende Mieterinnen und Mieter warten auf den großen Wurf, der ausreichend Wohnraum schafft.“ Darin enthalten sein müssten auch nach Ansicht von Branchenkennern vor allem die Abschaffung teilweise unnützer Vorschriften, etwa zum Bau von Parkgaragen oder Stellplätzen, Fahrradkellern und ähnlichem, wo dies erkennbar nicht nötig und möglich sei. An solchen Vorgaben scheitern mitunter ganze Innenstadtprojekte.
Weil vieles zu lange dauert, die Zinsen gestiegen sind und nicht alle Lieferengpässe behoben sind, häufen sich in der Bauwirtschaft die Pleiten – die natürlich direkt und indirekt erhebliche Auswirkungen auf Steueraufkommen und Arbeitsplätze haben. Nach Erkenntnissen einer Arbeitsgruppe des Bauforschungsinstituts Kiel entgehen dem Finanzminister allein in diesem Jahr fünf Milliarden Euro wegen des Rückgangs der Investitionen. Die Wertschöpfung der Branche lag 2023 danach bei 537 Milliarden Euro, und jeder siebte Arbeitsplatz hing daran – das ist ähnlich bedeutsam wie bei der Autoindustrie.
Und der Notstand verfestigt sich, wie das Münchener Ifo-Institut gerade ermittelt hat: „Der Auftragsmangel im Wohnungsbau ist minimal gesunken. 50,6 Prozent der Unternehmen berichteten im August davon, nach 51,3 Prozent im Juli. Der Anteil liegt aber nun seit neun Monaten über der 50-Prozent-Marke. Die Krise im Wohnungsbau wird sich noch lange hinziehen“, sagt Klaus Wohlrabe, Leiter Ifo-Umfragen: „Die Unternehmen suchen weiterhin nach Hoffnungssignalen.“ Eines davon könnte die jüngste Leitzinssenkung der EZB sein, in Erwartung, dass dies den Beginn eines Zinssenkungszyklus bedeutet. Bis dies sich aber in eine spürbare Verbilligung von Immobilienkrediten übersetzt, vergeht erfahrungsgemäß einige Zeit.
Kein Wunder, dass unterdessen zahlreiche Betriebe aufgeben müssen. Oft läuft die Insolvenz unterhalb des öffentlichen Radars, da die Branche von vorwiegend kleineren und mittleren Unternehmen getragen wird – oft nur regional bekannt. Eine der größten Pleiten in diesem Jahr betraf die BPG Building Partners Group mit sieben Unternehmen, für die Insolvenz angemeldet wurde. Insolvent ist seit kurzem auch der Fertighaushersteller Gussek Haus aus Niedersachsen – insgesamt 400 Arbeitsplätze stehen im Feuer.
Das Statistische Landesamt in Hannover sieht an seinen Zahlen, dass dies kein Einzelfall ist: Im ersten Halbjahr stieg die Zahl der Insolvenzen im Bundesland danach um über 57 Prozent. In dem Zeitraum wurden dort 180 Fälle von Zahlungsunfähigkeit im Baugewerbe registriert. Im ersten Halbjahr betrugen die offenen Forderungen an Baufirmen mehr als 325 Millionen Euro – über zehnmal so viel wie im ganzen Jahr 2023. An die 1.200 gefährdete Arbeitsplätze gehen damit einher. Als Gegenmaßnahme hat Niedersachsen bereits Bauvorschriften gelockert, doch wirkt dies natürlich erst nach einiger Vorlaufzeit.
In anderen Bundesländern sieht es in Hinblick auf Fälle von Zahlungsunfähigkeit nicht besser aus. So meldet vor allem Baden-Württemberg eine besorgniserregende Zahl von Baupleiten, mit 229 im ersten Halbjahr. Am Horizont zeichnet sich außerdem ab, wer infolge des Niedergangs am Bau als nächster Wirtschaftszweig zu leiden hat: Die Immobilienbranche meldet wachsende Insolvenzzahlen – noch nicht so dramatisch wie in der Bauwirtschaft, aber die Steigerungsraten sprechen für sich.
Wenig Zuversicht verspürt da Jürgen Matthes vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln: Es gebe derzeit einen „toxischen Mix aus höheren Energie- und Verbraucherpreisen, einem weltweiten Nachfrageeinbruch und nationalen Problemen wie hohen Arbeitskosten sowie enormen Bürokratie- und auch Steuerlasten“. Unter solchen Beschwernissen leidet natürlich eine ohnehin kämpfende Branche besonders. Bis da Entlastungen durch den Verwaltungsdschungel gelangt sind, guter Wille vorausgesetzt, dürfte es für sehr viele Unternehmen zu spät sein.
