Deutschland 2035: Der neue Immobilien-Code

Deutschland zerfällt in Gewinner- und Verliererregionen: Während Metropolen bis 2035 weiter teurer werden, verlieren strukturschwache Kreise massiv an Wert. Die neue IW-Prognose zeigt schonungslos, wo sich Investitionen lohnen.

Der deutsche Immobilienmarkt spaltet sich radikal. Bis 2035 steigen die Preise in wirtschaftsstarken Metropolregionen weiter, während strukturschwache Kreise kaufkraftbereinigt bis zu 20 Prozent an Wert verlieren. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat für alle 400 deutschen Kreise analysiert, wo sich Investitionen lohnen – und wo der Markt kollabiert. Die Erkenntnis: Entscheidend ist nicht Stadt versus Land, sondern die Anbindung an starke Arbeitsmärkte.

Verlierer: Ostdeutschland, Ruhrgebiet, Automobilregionen

Die härtesten Einbrüche treffen Regionen, in denen schrumpfende Bevölkerung auf schwache Arbeitsmärkte trifft. Der Erzgebirgskreis, die Vulkaneifel oder Kronach verlieren laut Iwkoeln fast ein Fünftel ihres Immobilienwerts.

Weite Teile Ostdeutschlands abseits der Metropolen, das Saarland, ländliche Kreise in Rheinland-Pfalz und das Ruhrgebiet stehen massiv unter Druck. Besonders brisant: Kreise mit Automobil- oder energieintensiver Industrie wie Zwickau kämpfen zusätzlich mit dem Transformationsdruck. Der Umbau zur klimaneutralen Produktion kostet Arbeitsplätze und Kaufkraft – die Immobiliennachfrage bricht ein.

Gewinner: Metropolen und deren Speckgürtel

Hamburg, Berlin, Frankfurt und deren Umland profitieren massiv. Die stärksten Regionen legen über zwei Prozent pro Jahr zu. Überraschend: München selbst gehört nicht zur Spitzengruppe – dafür aber fast das gesamte Umland der bayerischen Landeshauptstadt.

In Bayern und Baden-Württemberg profitieren selbst ländlichere Kreise, solange sie gut angebunden sind. In Nordrhein-Westfalen ist Köln die einzige Stadt mit deutlichem Wachstumspotenzial. Die Botschaft ist klar: Wer an große Arbeitsmärkte angebunden ist, gewinnt.

Zwei Strategien für zwei Welten

„Wohnungspolitik muss stärker regional denken“, fordert IW-Immobilienexperte Pekka Sagner. In strukturschwachen Regionen drohe der Markt aufgrund fehlender Gewinnaussichten zusammenzubrechen. Dort gehe es um Bestandserhalt, energetische Modernisierung und Stabilisierung.

In Wachstumsregionen gilt das Gegenteil: „In den Metropolen bleibt der Neubau die dringlichste Aufgabe – ohne mehr Angebot wird der Preisdruck weiter zunehmen“, so Sagner. Die Politik muss sich entscheiden: Neubau-Offensive in den Metropolen oder Rettungsschirm für strukturschwache Regionen.

Business Punk Check

Die IW-Prognose entlarvt die Illusion vom Eigenheim für alle. Wer heute in strukturschwachen Regionen kauft, riskiert massive Wertverluste. Die Transformation der Automobilindustrie verschärft das Problem – Zwickau ist nur der Anfang. Investoren sollten sich auf Metropolregionen und deren Speckgürtel konzentrieren, wo Arbeitsmärkte stabil bleiben. Aber Vorsicht: Selbst München-Stadt wächst langsamer als das Umland – Mobilität schlägt Zentralität.

Die unbequeme Wahrheit: Deutschland braucht keine bundesweite Wohnungspolitik, sondern regional differenzierte Strategien. In schrumpfenden Regionen ist Neubau Kapitalvernichtung, in Metropolen verschärft fehlender Neubau die Krise. Wer jetzt noch an einheitliche Lösungen glaubt, hat die Realität nicht verstanden. Early Adopters setzen auf gut angebundenes Umland statt überteuerte Innenstädte – und fahren damit besser als mit dem Traum vom Landhaus in der Vulkaneifel.

Häufig gestellte Fragen

Welche Regionen verlieren bis 2035 am stärksten an Immobilienwert?

Der Erzgebirgskreis, die Vulkaneifel und Kronach verlieren fast 20 Prozent ihres Immobilienwerts. Weite Teile Ostdeutschlands abseits der Metropolen, das Saarland, ländliche Kreise in Rheinland-Pfalz und das Ruhrgebiet stehen ebenfalls massiv unter Druck. Besonders kritisch sind Kreise mit Automobil- oder energieintensiver Industrie wie Zwickau, wo der Transformationsdruck zusätzlich Arbeitsplätze und Kaufkraft kostet.

Lohnt sich eine Immobilieninvestition im Münchner Umland mehr als in der Stadt selbst?

Ja, die IW-Prognose zeigt, dass fast das gesamte Münchner Umland stärker wächst als die Stadt selbst. München gehört nicht zur Spitzengruppe der wachsenden Regionen, während gut angebundene Umlandkreise über zwei Prozent pro Jahr zulegen. Mobilität und Anbindung an starke Arbeitsmärkte schlagen pure Zentralität – das Umland bietet bessere Renditen bei niedrigeren Einstiegspreisen.

Wie wirkt sich die Transformation der Automobilindustrie auf Immobilienmärkte aus?

Kreise mit Automobil- oder energieintensiver Industrie wie Zwickau stehen unter massivem Druck. Der Umbau zur klimaneutralen Produktion kostet kurzfristig Arbeitsplätze und Kaufkraft, was die Immobiliennachfrage bremst. Langfristig bietet die Transformation zwar Chancen, kurzfristig überwiegen jedoch die Risiken – Investoren sollten diese Regionen meiden.

Welche Wohnungspolitik brauchen strukturschwache Regionen wirklich?

In strukturschwachen Regionen droht der Markt aufgrund fehlender Gewinnaussichten zusammenzubrechen. Dort geht es nicht um Neubau, sondern um Bestandserhalt, energetische Modernisierung und langfristige Stabilisierung lokaler Märkte. Neubau-Förderung wäre in diesen Regionen Kapitalvernichtung – die Politik muss regional differenzieren statt bundeseinheitliche Programme aufzulegen.

Warum ist Köln die einzige NRW-Stadt mit Wachstumspotenzial?

Köln ist in Nordrhein-Westfalen die einzige Stadt, für die die IW-Prognose deutliches Wachstum ausweist. Das Ruhrgebiet verliert massiv an Wert, andere NRW-Städte stagnieren. Köln profitiert von starker Wirtschaftskraft, guter Anbindung und stabilen Arbeitsmärkten – Faktoren, die in anderen NRW-Regionen fehlen. Investoren sollten sich in NRW auf Köln und dessen Umland konzentrieren.

Quellen: Iwkoeln, Süddeutsche Zeitung