Durchschnittsrente aus Mieten finanzieren: Das kostet Sie rund 500.000 Euro

Wer die durchschnittliche Altersrente von 1.195 Euro im Monat aus Mieten ziehen will, braucht rund 500.000 Euro Kapital in Wohnungen. Die Rechnung dazu.

Brutto sind es 4,17 Prozent Mietrendite, so steht es im aktuellen Mietrenditeatlas. Klingt nach einem Rentenersatz mit Tempo. Nach Kaufnebenkosten, laufenden Kosten und Steuer bleiben davon gut 2,9 Prozent. Und die Differenz bestimmt, wie viel Geld Sie wirklich in den Beton schieben müssen.

4,17 Prozent brutto, 2,87 Prozent echt: Wo die Rendite versickert

Die Bruttomietrendite lag im ersten Halbjahr 2026 im Schnitt der 52 größten Städte bei 4,17 Prozent, ermittelt von Baufi24, bei einem Quadratmeterpreis von 3.587 Euro. Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland zwischen 9,07 und 12,07 Prozent, wie Immowelt ausweist; das Modell rechnet mit 10 Prozent. Hinzu kommen nicht umlagefähige Kosten nach den Modellansätzen der Immobilienwertermittlung: 420 Euro Verwaltung je Eigentumswohnung, 13,80 Euro je Quadratmeter und Jahr Instandhaltung (Werte 2024) und 2 Prozent Mietausfallwagnis. Steuerlich gilt eine Abschreibung von 2 Prozent auf den Gebäudeanteil, angenommen sind 75 Prozent des Kaufpreises und ein Grenzsteuersatz von 20 Prozent.

Ein Beispiel: Eine Wohnung für 250.000 Euro hat bei 3.587 Euro je Quadratmeter rund 70 Quadratmeter und bringt 10.425 Euro Jahresmiete. Nach 1.590 Euro Kosten bleiben 8.835 Euro, nach 942 Euro Steuer 7.893 Euro. Bezogen auf die Gesamtinvestition von 275.000 Euro sind das 2,87 Prozent.

Zwischen Hamburg und Chemnitz liegen 346.000 Euro Kapitalbedarf

Der Kapitalbedarf für die Durchschnittsrente schwankt je nach Standort um mehr als 340.000 Euro, weil die Mietrendite zwischen 3,0 und 5,77 Prozent liegt.

Standort (Bruttomietrendite)	Netto nach Kosten und Steuer, Prozent auf Gesamtinvestition	Nötiges Kapital für 1.195 Euro im Monat, inklusive Nebenkosten	Wohnungen à 250.000 Euro Kaufpreis
Hamburg (3,0 %)	2,0	704.000 Euro	2,6
Stuttgart (3,99 %)	2,7	523.000 Euro	1,9
Ø 52 Städte (4,17 %)	2,9	500.000 Euro	1,8
Gelsenkirchen (5,16 %)	3,6	401.000 Euro	1,5
Chemnitz (5,77 %)	4,0	358.000 Euro	1,3

Stand: erstes Halbjahr 2026. Quelle: Baufi24 (Renditen), eigene Modellrechnung mit den oben genannten Annahmen, einheitlicher Quadratmeterpreis von 3.587 Euro in allen Zeilen.

Chemnitz kommt mit 346.000 Euro weniger Kapital aus als Hamburg, steht aber für den Standort mit dem höheren Risiko. Wer statt der Durchschnittsrente die Standardrente von 1.913,40 Euro (45 Entgeltpunkte mal Rentenwert 42,52 Euro, eigene Rechnung) erreichen will, braucht im Schnitt der Städte sogar rund 800.000 Euro.

Der Kredit-Hebel dreht sich gegen Sie

Der Hebel wirkt nur, wenn die Rendite über dem Zins liegt. Baufi24 beziffert die Bauzinsen auf rund 4 Prozent. Bei einer Nettorendite von 2,9 Prozent sind Zinsen die größere Zahl. Bei vollständiger Finanzierung des 250.000-Euro-Beispiels betragen die Zinsen allein 10.000 Euro im Jahr, der Überschuss nach Kosten aber nur 8.835 Euro. Dazu kommt das Preisbild: Die Kaufpreise legten im ersten Halbjahr 2026 laut Baufi24 nur um 0,3 Prozent zu, die Mieten um 2,1 Prozent, in München, Frankfurt, Freiburg und Augsburg sanken sie. Die Rendite kommt also aus der Miete, nicht aus dem Wertzuwachs.

Im Ruhestand entscheidet der Versicherungsstatus über die Nettorendite

Pflichtversicherte Rentner in der Krankenversicherung der Rentner zahlen auf Mieteinnahmen keine Beiträge, freiwillig Versicherte schon, wie Krankenkasseninfo beschreibt. Das Modell rechnet ohne Krankenkassenbeiträge, bei freiwillig Versicherten sinkt die Nettorendite weiter. Mieteinnahmen bleiben in jedem Fall steuerpflichtig.

Business Punk Check

Die Immobilie als Rentenersatz ist kein Selbstläufer. Aus 4,17 Prozent Brutto werden netto rund 2,9, und genau diese Lücke macht aus einem Kapitalbedarf von 358.000 Euro schnell 704.000 Euro. Die Rendite sitzt im Standort, nicht in der Immobilie.

Für Unternehmer:innen mit Exit-Erlös oder Gesellschafterkapital heißt das: Die Rechnung gehört vor den Kauf, nicht danach. Zu klären sind Standort, Kostenansatz, Steuersatz im Ruhestand und der Versicherungsstatus. Wer finanziert, sollte den Zins gegen die Nettorendite stellen, nicht gegen die Bruttorendite. Optionen und Risiken, nicht Empfehlungen: Klumpenrisiko in einem Objekt, Leerstand, Instandhaltungsstau und fehlende Liquidität gehören in jede Kalkulation.

Auf einen Blick

• Die Bruttomietrendite lag im ersten Halbjahr 2026 im Schnitt der 52 größten Städte bei 4,17 Prozent.
• Nach Kaufnebenkosten, laufenden Kosten und Steuer bleiben im Modell 2,87 Prozent auf die Gesamtinvestition.
• Für die Durchschnittsrente von 1.195 Euro im Monat sind im Schnitt der Städte rund 500.000 Euro Kapital nötig, für die Standardrente rund 800.000 Euro.
• Bei Bauzinsen von rund 4 Prozent liegt der Zins über der Nettorendite, ein Kredit verschlechtert die Rechnung.

Quellen: Baufi24, Immowelt, Berliner Zeitung, Leinetal24, Gesetze im Internet, Immobilien-Wertermittlung, Stiftung Warentest, Krankenkasseninfo, KI-unterstützt