Eigenheim-Falle: Warum Millennials ohne Erbe leer ausgehen

Neue Studie zeigt: Eigenkapital-Hürden beim Immobilienkauf haben sich seit 1980 verdoppelt. Millennials brauchen 14 Jahre Sparzeit – doppelt so lang wie die Boomer-Generation. Der Eigenheim-Traum wird zur Klassenfrage.

Der deutsche Immobilienmarkt hat sich zu einer brutalen Klassengesellschaft entwickelt. Während die Boomer-Generation noch mit überschaubarem Eigenkapital ins Eigenheim einziehen konnte, brauchen heutige Käufer das Dreifache ihres Jahresgehalts als Startkapital. Eine neue Analyse des German Real Estate Index (GREIX) vom Kiel Institut für Weltwirtschaft belegt: Der Traum vom Eigenheim wird für eine ganze Generation zur Illusion – es sei denn, die Eltern helfen.

Eigenkapital-Explosion seit 1980

Die Zahlen sind ernüchternd. Laut „Bild“ haben Forscher Kaufpreise, Zinsen und Einkommen über vier Jahrzehnte analysiert. Das Ergebnis: In den 1980ern reichte das 1,7-fache eines Jahresgehalts als Eigenkapital für eine Wohnung. Das Dreifache.

Bei Einfamilienhäusern sieht es noch düsterer aus: Statt des 3,6-fachen brauchen Käufer heute mehr als das Fünffache ihres Jahreseinkommens als Eigenkapital. Besonders alarmierend: Die Preisrückgänge seit dem Höchststand 2022 haben an dieser strukturellen Hürde kaum etwas geändert, wie „Bild“ berichtet. Der Immobilienmarkt hat sich fundamental von der Einkommensentwicklung abgekoppelt.

Generationengerechtigkeit? Fehlanzeige

Die Kluft zwischen den Generationen wächst dramatisch. Während Boomer im Schnitt sieben Jahre für das nötige Startkapital sparen mussten, brauchen Millennials heute die doppelte Zeit – volle 14 Jahre.

Bei einer Sparquote von 20 Prozent des verfügbaren Einkommens, wie „Bild“ unter Berufung auf Jonas Zdrzalek vom Kiel Institut dokumentiert, verschiebt sich der Hauskauf für viele ins mittlere Lebensalter – wenn überhaupt. Das Paradoxe: Die monatliche Belastung durch Kreditraten ist heute mit rund 25 Prozent des Einkommens nur unwesentlich höher als in den 1980ern (20 Prozent). Die eigentliche Barriere liegt beim Einstieg.

Erben-Republik Deutschland

Der Immobilienmarkt entwickelt sich zum Katalysator sozialer Ungleichheit. Immer mehr Käufer sind auf finanzielle Unterstützung der Familie angewiesen. Darum warnen Experten: Die soziale Mobilität droht verloren zu gehen.

Wer keine wohlhabenden Eltern hat, bleibt Mieter – selbst wenn die monatlichen Raten finanzierbar wären. Die Grunderwerbsteuer, die in vielen Bundesländern deutlich gestiegen ist, verschärft das Problem zusätzlich. Sie trifft besonders jene, die ohnehin schon am Limit kalkulieren müssen.

Business Punk Check

Der Immobilienmarkt entlarvt das Märchen von der Leistungsgesellschaft. Nicht Fleiß und Sparsamkeit entscheiden über Eigentum, sondern die Vermögensverhältnisse der Eltern. Diese Entwicklung hat massive wirtschaftspolitische Konsequenzen: Sie zementiert Vermögensunterschiede über Generationen und blockiert soziale Mobilität.

Für Startups im PropTech-Bereich liegt hier enormes Potenzial – innovative Finanzierungsmodelle jenseits klassischer Bankkredite werden dringend benötigt. Auch politisch braucht es ein Umdenken: Statt symbolischer Baukindergeld-Programme müssen die strukturellen Hürden beim Eigenkapital adressiert werden. Wer die Mittelschicht retten will, muss hier ansetzen.

Häufig gestellte Fragen

• Welche Alternativen haben junge Menschen ohne Erbschaft zum klassischen Immobilienkauf?
  Neben innovativen Mietkauf-Modellen und Baugruppen gewinnen Teilkauf-Konzepte an Bedeutung. Dabei erwirbt man zunächst nur einen Teil der Immobilie und kann später weitere Anteile hinzukaufen. Auch genossenschaftliche Modelle bieten langfristige Wohnsicherheit ohne klassisches Eigentum.
• Wie wirken sich die Eigenkapital-Hürden auf den Mittelstand und lokale Wirtschaft aus?
  Die Kapitalkonzentration bei Immobilien führt zu geringerer Kaufkraft bei jungen Familien, die ihr Geld in Miete statt in lokalen Konsum investieren müssen. Gleichzeitig entstehen Chancen für den Mittelstand im Bereich Sanierung und energetische Modernisierung bestehender Gebäude.
• Welche politischen Maßnahmen könnten die Eigenkapital-Problematik effektiv adressieren?
  Statt pauschaler Förderprogramme wären gezielte Eigenkapital-Ersatzprogramme für Erstkäufer sinnvoller. Eine Reform der Grunderwerbsteuer mit Freibeträgen für Erstkäufer und die Förderung alternativer Wohneigentumsmodelle könnten die Einstiegshürden senken.
• Welche Branchen profitieren von der aktuellen Immobilien-Situation?
  FinTech-Unternehmen mit innovativen Finanzierungsmodellen, Asset-Manager für Mietobjekte und Dienstleister im Bereich temporäres Wohnen gewinnen an Bedeutung. Auch die Sanierungsbranche profitiert, da Bestandsimmobilien attraktiver werden.

Quellen: „Bild“, GREIX