Dorothea Metasch über Immobilien: „Jetzt kann man bis zu zehn Prozent runterhandeln“

Die junge Generation will Eigentum und betritt selbstbewusst den Markt. Aber wie funktioniert der Kauf der ersten Immobilie? Welche alten Glaubenssätze sind längst hinfällig? Und natürlich die alte Frage: Ist das Jahr 2023 ein geeigneter Zeitpunkt zum Kauf? Oder platzt die Immoblase bald, wie von vielen erwartet?

Frau Metasch, wie groß ist das Interesse bei der Gen Y und Z daran, Eigentum zu kaufen?

Durch soziale Medien gibt es mehr Wissensaustausch über das Thema als vor zehn Jahren. Ich sehe viele junge Menschen, die mit Mitte 20 Eigentum kaufen – und offen darüber sprechen. Die Lust ist da, ob man den Kauf finanziell umsetzen kann, ist die andere Frage. Ein gewisses Eigenkapital muss nämlich vorhanden sein, man muss aber nicht reich sein.

Dann kommen wir gleich zur Sache: Wie viel Geld brauche ich?

Meine Empfehlung sind 20 bis 30 Prozent an Eigenkapital vom Kaufpreis. Wenn man startet, führt der erste Weg nicht ins Internet auf eine Immobilienplattform, sondern zum Finanzberater. Der stellt Einnahmen, Ausgaben und laufende Kosten auf den Prüfstand, sodass man sieht, wie viel man im Monat ohne Verzicht investieren kann. Man sollte trotzdem noch in den Urlaub fahren können. Nie auf Kante planen, dann lieber später kaufen.

Wenn ich nicht viel Startkapital mitbringe, sollte meine erste Immobilie dann eine Kapitalanlage sein?

Wenn man in einer Wohnung mit einem super Mietvertrag wohnt und sich nicht verkleinern oder vergrößern möchte, macht es weniger Sinn, den tollen Mietvertrag zu kündigen. Ist man im ersten Job und braucht nur ein Zimmer, kann man auch direkt zur Eigennutzung kaufen. Nach zwei Jahren gibt es die Option, die Wohnung steuerfrei zu verkaufen oder zu vermieten, wenn sie nicht mehr zur Lebenslage passt. Viele sagen, eine selbst genutzte Immobilie ist eine Lifestyle-Entscheidung. Das bezieht sich meiner Meinung nach eher auf den Hausbau auf dem flachen Land als auf eine Wohnung in einer Metropole.

Wenn ich nach zwei Jahren aber eine neue Wohnung brauche, sind die Preise weiter gestiegen.

Die Eigentumsquote in Deutschland ist durch die Häuserbauer getrieben. Beim Hausbau muss der Geldwert des Hauses über Jahre wieder reingeholt werden. In den großen Städten, in denen wir geringe Leerstandsquoten haben, in Berlin liegt sie bei 0,8 Prozent, wird es immer einen Wertzuwachs von Minimum ein Prozent geben. Das gilt dann auch für den Verkauf der eigenen Wohnung. Die Attraktivität von Metropolen ist immer noch sehr groß. Hier wird man Wohnungen immer gut vermieten können, wenn man sie nicht selbst nutzt.

Nach welchen Immobilien wird momentan gesucht?

Das unterscheidet sich zwischen selbst genutzten Immobilien und Kapitalanlagen. Seit der Pandemie zieht es viele Menschen aufs Land. Sei es als Erstwohnsitz oder Wochenendhäuschen. Hier geht der Trend zur Eigennutzung. Bei einer Kapitalanlage entscheidet im Moment das Preis-Leistung-Verhältnis. In Berlin zum Beispiel ist das Angebot an Eigentumswohnungen 50 Prozent höher als vor einem Jahr. Die Nachfrage ist gesunken, weil sich viele eine Immobilie aufgrund gestiegener Zinsen nicht mehr leisten können. Die pendeln aktuell zwischen drei und vier Prozent. Alle, die jetzt antizyklisch kaufen, können zu guten Quadratmeterpreisen kaufen und runterhandeln, was sie mehr an Zinsen bezahlen. Man hat mehr Auswahl und weniger Zeitdruck momentan.

Woran erkenne ich den Wert einer Immobilie?

Indem man die Mietrendite ausrechnet. Da fließen der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten ein. Außerdem prüft man, wie viel man durch Mieteinnahmen generieren kann. Da ist es wichtig, auf den Quadratmeterpreis zu schauen. Je besser die Lage, desto geringer die Rendite und umgekehrt. Es ist auch eine Überlegung wert, die Wohnung möbliert zu vermieten. So kann man noch mal mehr Miete verlangen.

Durch die gestiegenen Zinsen könnte der Bausparvertrag ein Comeback feiern. Ist er auch im Alter von 30 Jahren noch empfehlenswert?

Banken probieren natürlich, die Produkte zu pushen, die ihnen am meisten Geld bringen. Man sollte die Finanzierung mit und ohne Bausparvertrag vergleichen. Ist es lukrativ, ganz wichtig: mit der Bank verhandeln.

Wie verhandle ich mit einer Bank?

So wie auf dem Flohmarkt oder beim Autokauf auch, ganz selbstbewusst. Nur weil dir jemand in Anzug und Schlips gegenübersitzt, heißt das nicht, dass alles in Stein gemeißelt ist. Am besten hat man andere Angebote zum Vergleich parat. Dafür gibt es diverse Onlinerechner, etwa von Dr. Klein. Es ist dein Geld. Banken verdienen an dir, also musst du den besten Deal für dich aushandeln.

Was sagen Sie zu folgendem Satz: Wer kauft, ist die nächsten 40 Jahre erst mal verschuldet?

Er rührt vom klassischen Hausbau auf dem Land. Da zahlt man auf jeden Fall 40 Jahre einen Kredit ab. Hat man eine Wohnung als Kapitalanlage, kann man sie zehn Jahre später wieder steuerfrei verkaufen. Dass sie im Wert gesunken ist, ist unwahrscheinlich. Eigentum ist auf jeden Fall nicht etwas, das man sich ans Bein bindet und nie wieder los wird. Ein wichtiger Grundsatz ist: Man sollte die Immobilie nach der aktuellen Lebenssituation aussuchen und nicht nach der zukünftigen. Denn es gibt verschiedene Möglichkeiten zur Finanzierung, und man kann zu einem anderen Zeitpunkt die Immobilie wieder den Lebensumständen anpassen.

Wohin gehen die Trends der Zukunft auf dem Immobilienmarkt?

Auf jeden Fall zum Neubau, denn wir haben Klimaziele zu erreichen, und das schaffen wir nur mit den Produkten der Zukunft. Bei Altbau und Bestand wird das Gebäude künftig auf den Prüfstand gestellt. Je nachdem, wie viele Rücklagen es im Haus gibt, muss jeder seinen Miteigentumsanteil dazuzahlen. Zudem wünsche ich mir, dass nicht nur in Frankfurt, sondern auch in anderen Metropolen in die Höhe gebaut wird. Es gibt wenig Fläche, daher sollte sich die Politik flexibler zeigen, damit vertikales Wachstum stattfinden kann.

Da denkt man direkt an Glaskästen und Plattenbauten. Wie können Wohnhochhäuser der Zukunft attraktiv sein?

Wichtig ist, dass man die energetischen Maßnahmen berücksichtigt und mit nachhaltigen Materialien baut. In anderen Ländern gibt es zum Beispiel Holzhochhäuser, die eine ganz neue Produktkategorie bilden. London, New York und Dubai machen vor, wie es geht.

Viele sagen, die Immoblase würde bald platzen. Wie stehen Sie dazu?

Wir haben nach wie vor Nachfrage und Angebot. Die Zinsen sind jetzt wieder auf einem normalen Niveau, daran müssen sich die Menschen gewöhnen. Im letzten Jahr sind die Mieten in Berlin um 27 Prozent gestiegen. Weniger Menschen können aufgrund der hohen Nebenkosten Eigentum kaufen. Deutschland ist in Europa Schlusslicht, was die Wohneigentumsquote angeht. Außerdem wird verpasst zu bauen. Die Ämter sind überlastet, es ist alles nicht digitalisiert. Das ist politisches Versagen. Wenn man all das berücksichtigt, glaube ich nicht, dass wir in einem Jahr stark fallende Preise sehen werden.

Also ist es jetzt immer noch ein guter Zeitpunkt zu kaufen?

Viele bekommen gerade Panik und fragen sich, ob sich ein Kauf aufgrund der gestiegenen Zinsen lohnt. In zwei Jahren werden wir sagen, dass es sich 2023 definitiv gelohnt hat, die Immobilie zu kaufen. Niemand, der in den letzten 15 Jahren etwas gekauft hat, würde sagen: „Oh, hätte ich mal lieber gewartet.“ Es gibt nicht die eine Strategie beim Kauf von Eigentum, aber jetzt ist der Zeitpunkt, an dem man am Markt bis zu zehn Prozent runterhandeln kann.