Die größte Baustelle? Nicht der Rohbau. Die Produktivität.

206.600 Wohnungen: So wenige wie seit 2012 nicht mehr. Während die Politik über Förderprogramme diskutiert, haben Unternehmen die Antwort bereits gefunden: Die Baustelle muss neu gedacht werden.

Deutschland hat ein Wohnungsproblem. Aber nicht das, was allgemein angenommen wird. Es ist kein Grundstücksproblem, kein Zinsproblem, kein reines Baukostenproblem. Es ist die Baustelle, das analoge, ineffiziente Herzstück eines Wirtschaftszweigs, der sich selbst im Weg steht. 2025 wurden in Deutschland nur 206.600 neue Wohnungen fertiggestellt – 18 Prozent weniger als im Vorjahr, der niedrigste Wert seit 2012. Nötig wären mindestens 300.000, eigentlich 400.000. Die Lücke schließt sich nicht, sie wird größer. Die Reaktion der Branche? Mehr Förderung fordern. Bürokratie beklagen. Auf bessere Zeiten warten. Einige wenige dagegen stellen eine radikale Frage: Was, wenn es nicht an externen Faktoren liegt? Was, wenn die Art, wie wir Bauen, in die Jahre gekommen ist?

Von der Baustelle in die Werkhalle

„In der Automobilindustrie setzt niemand mehr einzelne Tachonadeln ein. Stattdessen verbaut man fertige Armaturenbretter – auf Abruf“, vergleicht Thomas Jäger, Geschäftsführer von Jäger Direkt aus Heppenheim, die Problematik. Das Unternehmen hat sich auf TGA-Lösungen für den Wohnungsbau spezialisiert – insbesondere auf Low-Tech und Vorfertigung. „Dass die ganzheitliche Vorfertigung im Modul- und Fertigbau bislang noch zu wenig genutzt wird, liegt schlicht und ergreifend an der Macht der Gewohnheit“, so Jäger weiter. „Doch nur, weil etwas ‚immer schon so gemacht wurde‘, ist es eben nicht zwingend noch zeitgemäß.“   

Anders als in der Automobilbranche greift man im Wohnungsbau nach wie vor auf Einzelteile und -komponenten zurück. Für die Baustelle bedeutet das: Hier müssen Montage, Lagerung, Logistik und Qualitätskontrolle organisiert werden. Elektrofachkräfte, die für die Installation bezahlt werden, verbringen ihre Zeit damit, zum Großhandel zu fahren, um fehlendes Baumaterial zu organisieren. Komponenten, die noch nicht gebraucht werden, müssen sicher gelagert oder quer über das Baufeld transportiert werden. Hochgerechnet auf viele Monate Bauzeit läuft ein nicht zu unterschätzender Teil der teuren Facharbeitszeit ins Leere für Abstimmung, Koordination und Organisation. Die Folgen: längere Bauzeiten, höhere Kosten.

Das Gegenmodell ist die industrielle Vorfertigung – nicht als bloße Verlagerung einzelner Arbeitsschritte in die Werkhalle, sondern als systematisierte, serielle Produktion: Gefertigt werden Baugruppen mit Stückprüfung und vollständiger Dokumentation. Das Endprodukt erreicht die Baustelle dann in der richtigen Form und zu dem Zeitpunkt, wenn es gebraucht wird. Das erlaubt strukturierte und schnelle Bauabläufe und beschleunigt die Bauzeit enorm.

Low-Tech ist nicht weniger, sondern das Richtige

Das zweite Missverständnis ist technischer Natur. Die Baubranche, speziell die Technische Gebäudeausstattung (TGA), neigt zur Überdimensionierung; Heizungsanlagen und Wärmepumpen werden zu groß, Gebäudetechnik zu komplex ausgelegt. Das liegt – auch – an falschen Anreizen: Die Vergütungssysteme belohnen diejenigen Gewerke, die teurere Anlagen verbauen. Wer plant, verdient prozentual. Wer verkauft, verdient am Volumen. Die Interessen der Planer und das Interesse des Bauherrn divergieren damit strukturell: Der eine will möglichst gut verdienen, der andere die Kosten klein halten.

Der Low-Tech-Ansatz eröffnet eine alternative Herangehensweise. Er bedeutet nicht, Technik wegzulassen, sondern Technik konsequent am Projekt und seiner tatsächlichen Nutzung auszurichten – und damit um ein sinnvolles Setup statt überzogene Smart-Building-Konzepte. Das Prinzip greift zum Beispiel bei der Elektroinstallation: Frei positionierbare Funkschalter statt aufwendiger Unterputzverkabelung bedeuten weniger Schlitze, weniger Schmutz, weniger Schuttentsorgung. Daraus ergibt sich ein deutlich geringerer Installationsaufwand, eine beachtliche Zeitersparnis und Kostensenkung. „Frei positionierbare Schalter sind im Gesamtaufwand mittlerweile günstiger als herkömmliche analoge Schalter“, bestätigt Thomas Jäger.

Das ist die entscheidende Bedingung für die Bauwirtschaft: Ein solches Setup muss gegenüber der Standardlösung für eine deutliche Kostensenkung sorgen. Jäger: „Clevere Technik muss günstiger sein, um die relevanten Märkte zu erreichen.“

Schnittstellen als Kostenfalle

Das dritte Problem ist strukturell und betrifft die Komplexität der Schnittstellen zwischen den Gewerken. Früher war das Heizungssystem eine autarke Einheit im Gebäude: Der Heizungsbauer montierte, der Elektriker schloss an. Diese Inseln gibt es nicht mehr: Heute produziert die Photovoltaikanlage Strom, der Speicher puffert, die Wärmepumpe heizt, dynamische Stromtarife bestimmen, wann was lohnenswert ist, und das E-Fahrzeug in der Garage will auch geladen werden. Ob die Wärmepumpe mit dem Energiemanagementsystem, mit Wechselrichter und dem Speicher kommunizieren kann, ist oft unklar. Wer koordiniert? Oft niemand. Das Ergebnis sind Reibungsverluste, Bauzeitverlängerungen, Nachtragsforderungen und am Ende: höhere Kosten, die am Bauherrn hängen bleiben.

Der Lösungsansatz liegt nicht in noch mehr Technik, sondern in einer Reduktion der Schnittstellen durch konsequente Systemvernetzung. Statt einzelner, voneinander abgegrenzter Gewerke-Silos rückt dabei Systemkompetenz in den Vordergrund. Entscheidend ist ein ganzheitlicher Blick auf das Energiemanagement bereits in der frühen Planungsphase – lange bevor der erste Spatenstich erfolgt.

Das Einsparpotenzial: 35 Prozent in der TGA

Wer diese Prinzipien konsequent kombiniert – industrielle Vorfertigung, Low-Tech-Prinzip, Schnittstellenreduktion, optimierte Logistik –, landet bei starken Zahlen. „Einsparpotenziale von bis zu 35 Prozent in den technischen Gewerken sind mit den richtigen Systemhausbauern und Generalunternehmern keine Seltenheit“, weiß Thomas Jäger aus der Praxis. Konkret heißt das: Mehrfamilienhäuser unter 2.500 Euro pro Quadratmeter, brutto, inklusive Planung, Außenanlagen, PV, Batteriespeicher, Energiemanagement – vor Grundstück. Viele in der Branche halten das für unmöglich. „Wir sind daran gewöhnt, dass alles komplexer und technischer wird. Es geht aber auch einfacher, schneller und günstiger“, so Jäger.

Und noch etwas: Ein Projekt, das ein halbes Jahr früher in die Vermietung geht, generiert über zehn Jahre fünf Prozent mehr Rendite. Zeit ist der am meisten unterschätzte Hebel!

Die Wohnungsbaukrise ist eine Organisationskrise

Die Wohnungskrise ist keine Krise des Willens und keine Krise des Geldes. Sie ist eine Krise der Organisation. Jäger: „Wir dürfen nicht schlecht organisierte Baustellen mit Leerlauf- und Blindleistungen fördern.“ Solange der Wohnungsbau so abgewickelt wird wie bisher – mit Einzelprodukten statt Baugruppen, mit Gewerke-Silos statt Systemkompetenz, mit Vergütungslogiken, die Komplexität belohnen statt Reduzierung –, fühlen sich geförderte Wohnungen ein klein wenig wie „Subventions-Betrug“ an. Das müsste eigentlich nicht sein.