Fünf Tipps, wie du mit Immobilien durchstartest – oder überhaupt erst anfängst 

Gastbeitrag von Tobias Bräunig.

Banken, Hypothekenzinsen und Notartermine, Objektsuche, Auswahl und Besichtigungen – Immobilien als private Kapitalanlage können mit ihren dazugehören Tagesordnungspunkten einschüchternd sein, erst recht für Einsteiger. Zu viele Dinge sind zu erledigen und zu verstehen und meist ist auch ein großer Kredit zu stemmen. Das klingt nach einem Universum, das nur Profis durchdringen. Doch jeder kann starten, wenn er weiß, wie – und vor allem eine starke Gemeinschaft zu Hilfe nimmt: Freunde. Ich stand  vor ein paar Jahren genau dort, wo du heute bist: Ich wollte etwas Großes schaffen, hatte aber weder viel Geld noch Ahnung, wie ich loslegen soll. Heute entwickelt mein Team ein wachsendes Immobilienportfolio – mit inzwischen über 200 Mieteingängen und einem Transaktionsvolumen von 80 Millionen Euro im Bestand. Hier sind meine fünf Tipps, wie auch du durchstarten kannst oder überhaupt erst anfängst:   

1. Du brauchst kein dickes Konto, sondern den richtigen Plan 

Einer der größten Mythen über Immobilieninvestitionen ist, dass man reich sein muss, um einzusteigen. Das stimmt nicht. Klar, Eigenkapital macht es einfacher, aber es ist keine Voraussetzung. Ein klassisches Prinzip ist es, Mieteinnahmen zu nutzen, um die Kreditrate zu decken. Wie funktioniert das? Es ist wichtig zu verstehen, dass eine Immobilie sich in den seltensten Fällen sofort rentiert. Doch, wenn du unter 40 bist, hast du genügend Zeit, dir langfristig ein Vermögen und eine Altersvorsorge aufzubauen. Nehmen wir ein Beispiel aus meiner Erfahrung: Du kaufst eine Wohnung, deren monatlichen Kreditkosten bei 1.000 Euro liegen. Du vermietest sie für 600 Euro – bleiben noch 400 Euro, die es zu decken gilt. Einen großen Teil dieses Betrags kannst du durch steuerliche Vorteile ausgleichen. In Deutschland können Finanzierungskosten bei der Steuer berücksichtigt werden. Das bringt in unserem Beispiel etwa 250 Euro steuerliche Entlastung. Damit bleiben nur noch 150 Euro, die du selbst tragen musst. 

Natürlich ergeben sich daraus zunächst keine nennenswerten Einnahmen. Doch sobald die Immobilie abbezahlt ist, geht alles eins zu eins an dich. Wenn du früh beginnst, kannst du dir also bis zum Renteneintritt so ein passives Einkommen aufbauen.   

2. Im Team ist man stärker  

Was habe ich am Anfang für Fehler gemacht! Schnell habe ich gemerkt, dass Immobilien kein Soloprojekt sind. Deshalb habe ich die Freundeskreis Gruppe gegründet. Denn wir sind davon überzeugt: Gemeinsam geht es einfacher und besser. Warum solltest du stundenlang nach der besten Finanzierung suchen, wenn jemand im Team die besten Banken kennt? Warum allein zur Besichtigung fahren, den baulichen Zustand, Mietverträge oder Denkmalschutzauflagen überprüfen, wenn andere ihre Erfahrungen teilen können? 

Gerade beim ersten Projekt stellen sich noch ganz andere Fragen, die dir jeder gestandene Investor rasch beantwortet: Wie funktioniert das mit der Abschreibung? Warum sind das steuerlich gesehen Kosten, die meine Steuerschuld verringern – während ich real gar nichts bezahle? Und warum bedeuten Tilgungen wiederum einen monatlichen Geldabfluss, sind aber keine Kosten? Das ist für den Neuling ein Buch mit sieben Siegeln, jedoch zentral für die Kalkulation. Auch hier gilt, so wie in anderen Lebensbereichen auch: Umgib dich mit den richtigen Leuten. Das können Partner sein, Freunde, die ähnliche Ziele haben, oder Experten, die dir den Einstieg erleichtern.